工业园是一个国家或区域为完结经济开展意图，在规划区域内集合若干特定工业的企业，施行统一规划、会集办理，并常有方针歪斜的区域，一般具有以下特征：

　　——有工业集聚：在划定的土区域域内，为期望扶持的特定工业供给修建、根底设施、公共服务等。特定工业，一般都是一个时期国家/当地期望主导开展的职业，比方电子通讯、信息技能、高端制作，生物医药、新材料、轿车、文明构思、外包服务……

　　——有统一规划：政府会对工业园设定总体规划，对入驻企业的标准/资质、修建环境、土地的运用都会进行标准；

　　——有会集办理：一般都有办理或行政实体（“管委会”），对园区进行长时刻规划和办理，为入驻企业供给公共服务；

　　——有方针歪斜：政府一般都会给合资历的园区企业供给资金/财务支撑、工业扶持、税收优惠等方针支撑。方针优惠是招引企业入驻的最首要机制。

　　物理形状上看，现在的“工业园修建”与写字楼很相似——尤其是间隔城市中心比较近的工业园，看上便是密度小一些，楼层矮一些罢了。当时趋势，越是挨近城市中心区域的。政府越期望进步用地功率，提高单位用地发明的作业、税收、经济效益、带动效应等。所以要规划容积率更高、密度更大的用地（M0）。这使得这些修建的形状上更挨近于“商办”/“写字楼”（而非从事出产制作的“厂房”）。一起，为了统一规划，保证园区的导向与质量，对财物的转售/散售也会加以约束。

　　这些楼宇承载的方针功用能够包含企业总部（全国或当地总部）、研制基地、中后台作业、数据中心、呼叫中心、训练中心之类。由于非处在城市中心区，为专门规划而成，土地本钱/造价/租金更低，加上又有工业扶持及税收优惠，就很能招引特定职业的企业入驻。

　　实质上，工业园是当地政府执行工业方针的一种方针手法，一种根底设施。藉助这种东西，政府能够将“中意”的工业/企业引进，靠拢在一起，为其供给恰当的优惠方针及公共服务。企业被靠拢到一个区域，除易于办理与服务，还能构成工业集群效应，互相赋能，构建生态系统，带动区域的工业开展。

　　所以从一开端，工业园就有很强的公共功用、政府功用、方针功用，这种方针功用及价值要逾越其单纯的不动产特色。所以工业园要由当地政府驱动的。这也是各地园区多由当地政府及当地政府渠道主导的原因。

　　本系列既然是评论房地产企业探究“新的开展形式”，所以首要仍是从房企的视点看待工业园这个“业态”。在这个业态上，房企之介入办法，首要是为当地政府在出资建造及运营方面引进一些商场化的资源及才干，协作政府完结公共功用及方针方针。

　　工业园的物理形状是楼宇、厂房等不动产，但地理位置上看，大多坐落要点城市外围（仅仅随同城市的外扩开展，一些老的工业园渐渐间隔中心区近了，乃至被围住态势）。这些工业园要得到开展，一方面依托政府对园区企业供给的优惠方针支撑，一方面要看所在城市的招引力，此外，还要看当地的商办不动产供给情况。

　　近年来，一些工业园区的优惠方针逐渐撤销，方针招引力弱化，这就导致工业园的区位优势不那么显着，招商的难度加大。如本系列之前关于写字楼的一篇写到，我国大多要点城市的写字楼供给过剩，空置率很高，租金上不去。这时，工业园还或许与同城的写字楼商场发生竞赛。

　　但假如真的仅仅政府规划一片土地，给点优惠方针，就能把工业开展起来了，那该有多好啊。这就使得曩昔十多年，我国工业园供给趋于过剩情况，规划定位不精确、不明晰，“内卷”较为严峻。

　　因而，工业园最大的优势并不是不动产/物理财物，而是园区企业享有的优惠方针，这是当地政府决议的，参加房企只能影响不动产的物理形状，但不能影响方针。

　　这样，不同当地之间的工业园也很难构成“网络效应”，房企运营商很难将不同区域的工业园联合打通，恰恰相反，从当地政府的视点讲，各地都要招商引资，工业园是一种竞赛联络。房企运营商假如做得太大，达到了全国布局，乃至现已能够引导企业在自己的工业园网络里选择、布局，那有或许和当地政府构成抵触——由于关于当地政府而言，一个优质企业是否入驻当地，事关极为严重，会影响到政绩方针；而工业园运营商则会觉得，只需园区是自己开发和办理的，在哪儿都相同。只需入驻就能够了。两边的方针并不是共同的。

　　工业园的入驻企业都期望取得各种有利于自身开展的支撑方针，比方资历确定、资金扶持、税收优惠、特定的工业支撑、快速呼应且高质量的公共服务等。管委会往往便是企业获取公共服务的窗口，要承当公共功用。

　　这与一般的写字楼或不动产运营办理是不同的。所以，在当地政府引进商场力气开展工业园时，往往会变成PPP，管委会与主导企业建立渠道公司,共同对园区进行建造和运营。后者能够协助改进园区运营的功率及专业化水平，一起分管一些公共功用。

　　新近规划开发的工业园在不动产形状上和商写差不多，所以遇到的问题和写字楼是相似的，即前期投入大，建造时刻久，“回款”周期长，一起由于竞赛剧烈，运营危险也比较高。由于其激烈的方针主导性，使得工业园大多由当地政府及其渠道主导开发。而当地政府的融资办法十分单一，一般都是债款融资（银行贷款、发债、各种财物证券化等等），因而，很简略由于园区开发建造而将当地政府债款搞上去。这使得当地政府也缺少足够资金继续投入到园区开发建造中。

　　假如由商场化组织（包含非当地国企及民企）参加，则就要从房地产/不动产的视点看待这个生意了，中心是处理资金周转/本钱循环的问题：怎么保证项目能够快速回款，不致发生资金沉积？

　　典型的办法是1）把工业园里的楼宇整栋或切割出售掉；2）拿地时获取一些配套住所，经过出售住所部分回款。

　　问题是，不动产最中心的逻辑是看地段，而工业园在开发时一般都位处城市周边，财物的价值及潜力很大程度取决于园区方针及当地的招引力——这是开发商不可控的要素。一起，还要面对同城其他项意图竞赛。当时，我国工业园/写字楼都存在供给过剩，招商引资、找到买家越来越难，这种形式很难保证资金快速周转，一旦资金沉积下来，就会对房企的财务情况构成较大影响。

　　别的，从当地政府视点看，假如让承当中心功用的工业园财物随意转让出售，那是不利于工业园区的定位与规划的。所以，方针趋势是对财物转让加以约束（包含全体出售、切割出售、股权转让等）。这都使得经过出售房产完结回款的办法变得更难。

　　还有一类是由政府供给返款（即华夏美好形式），企业完结工业园的出资建造、招商引资，企业入驻落地后，政府再返款。这便是PPP形式：企业相当于协助政府垫付了资金，承当了公共功用，终究再去跟当地政府要钱。对企业而言，出资周期就变得更长了，并且高度依托当地财务才干。在今日看来，这个逻辑是不通、不顺的：这就相当于当地政府在跟民营企业借钱，由民营企业承当资金及方针危险。而民营在金融、方针方面恰恰是短板。

　　（当然，华夏美好的工业园逻辑并不只仅依托政府返款，其很大程度依托工业园周边的住所开发完结现金流平衡，但在环京地产商场遭到调控约束后，这个形式就行不通了）。

　　园区出资开发能否用“基金化”的形式处理本钱循环呢？所谓基金化，不是经过对单个修建/楼宇/财物的出售回款完结资金的循环，而是使用开发基金、收入基金、REITs等权益东西。理论上是能够的——本系列前文所讲的购物中心、写字楼等业态都有基金化的，不同仅仅难易问题。过往，我国内地还没有针对工业园的公募REIT，用基金做本钱循环终究需求经过离岸REIT闭环，这就变成要了使用外资LP，组成外币基金，建立离岸结构，终究到海外上市。权且不管我国监管的考虑，由于不动产出资最佳的商业途径是“底层现金流的币种、出资人的属地、金融产品之上市地”悉数匹配，所以，经过离岸结构出资我国内地的底层财物终归不顺的。正如购物中心与写字楼相同，相关商场也一向没有做起来。

　　别的，工业园并不是一个简略的业态：出资一个特定职业和区域的工业园，其实便是以不动产为载体，出资于某特定工业范畴，生长性及危险均依托于该特定职业的底层经济逻辑。这就要求出资人不只要了解不动产，还要对工业园所属工业、入驻企业的资质及区域经济有所了解才行。而这涉及到工业结构、工业方针、国际经贸等广泛的问题。进入新时代，我国经济在进行较大的结构重组，也使得职业面对新的不确定性，有的职业充溢时机，有的职业则在退出舞台。这都会增加了出资工业园经济的危险。

　　有关部门屡次发文支撑工业园上市。问题是工业园往往跟住所地产联络在一起：许多企业都需求经过出售住所，构成资金回流，支撑园区出资建造，并成为所谓的“涉房”企业。一旦涉房，本钱运作就要遭到约束。至于以离岸结构在海外上市，重财物的形式（出资持有工业园并收租 + 出售部分物业）归于传统职业，估值水平比较低，上市不易赢得出资者的喜爱。

　　上述种种原因，使得工业园区的投融资形式遭到比较大的限制，因而许多园区面对融资窘境，也导致了运营不善。

　　工业园能够带动区域经济开展，助推工业晋级，是一项重要的根底设施，所以我国根底设施公募REITs现已将工业园区作为适格财物归入。在国家发改委2021年的958号文内《根底设施范畴不动产出资信托基金（REITs）试点项目申报要求》里列示如下：

　　“试点首要包含下列职业：……6）园区根底设施。坐落自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴工业集群的研制渠道、工业厂房、创业孵化器、工业加速器、工业开展服务渠道等园区根底设施。其间，国家级与省级开发区以《我国开发区审阅公告目录（2018年版）》发布名单为准，战略性新兴工业集群以国家开展变革委发布名单为准”

　　未来，待公募REITs彻底老练，工业园财物就能够与仓储物流、租借住宅相同，在境内享用完好的本钱循环链条。前文说到了当地政府融资办法单一的问题。工业园归入公募REITs试点规划，有助于为工业园区投融资引进权益资金，下降当地政府的财务压力，改进负债水平。一起，也可认为社会本钱找到好的出资标的。

　　这与写字楼财物是相同的：入驻企业准则上只对园区/业主/运营方付出租金，其使用园区从事的经济活动发生的收益与对园区/业主/运营方没有直接联络。

　　假如不寻觅新的事务形式的话，园区/业主/运营方经过供给工业园空间，所取得的直接经济收益将止于租金。租金具有很强的不动产特征，会遭到其他各种要素的影响，包含工业方针、同城写字楼及可比不动工业态的租金、企业的付出才干等。

　　——基金化：假如能够打通本钱循环链条，即可构建从开发基金/pre-REIT到公募REIT的投融退链条。而这里边最要害的是公募REIT。有了公募REIT，才有终极的推出。基金化今后，不只能够撬动更大的权益性本钱，收入来历也能够进一步丰盛：在租金以外，还增加了基金办理费/运营办理费/carry等。并购亦可经过并购基金完结，终究经过公募REIT退出；

　　——外拓/轻财物输出：经过成功的标杆项目，取得杰出的商场口碑和诺言，以此招引更多的当地政府（或其他组织）前来协作。过程中，将首要供给运营服务，收取运营办理费（相似酒店形式）。实践中，政府仍是有或许要求运营商出一部分的本钱金，构建合资渠道，以标明长时刻许诺，所以，或许是选用“中财物”等折衷办法；

　　——技能输出：假如构建了比较强的、以科技驱动的园区办理根底设施（人工智能/物联网/数字化等处理方案），有或许向第三方运营商（即其他的园区运营商）供给才干。这便是相似于企业服务/SaaS的事务。

　　能为园区招到适宜的、资质好的企业，提高租借去化的速度，加速租金回流，缩短培养期，是评论全部内生增加的条件。

　　这就需求各方面的才干，例如园区不动产产品自身质量要好（包含修建表里的硬软件的规划），以及要有比较好的日常运营办理等。这也是有阅历的头部开发商或许构成竞赛优势的当地。

　　其次，运营商要能够结合所在城市的特征，选择适宜的工业赛道，引进适宜的企业。并且，要能从细分工业里找有带动作用的企业，由于引进了头部企业，就有或许招引其他企业的跟进，并逐渐构成集群效应。这就要求对细分职业有必定的深耕，了解其生态系统构成。不同的细分职业之间相距极远，运营商需求精选若干赛道进行深耕，在特定笔直范畴构成专业化。

　　第一类是与作业/作业硬软件相关的，比方装饰及一体化作业处理方案等。这与本系列前面所说的在写字楼里做租户的“私域”相同，企业入驻园区，除了交给租金外，还要进行装饰，购买各种作业设备才干倒闭作业。运营商能够从企业入驻园区的一开端就供给相关的服务，并在日后继续供给售后服务。这类的产品与服务比较简略直接获取收益，与开发商的资源才干禀赋也比较相关。

　　第二类是依据园区企业的实践需求，供给方针及职业咨询服务，有的是面向政府/监管组织的，例如请求资质确定、获取方针补助/优惠及其他的方针咨询等；运营商能够作为企业与当地政府之间的桥梁。有的是面向职业界的专业服务组织（例如金融、人力、法令）及供给链资源的。有阅历的运营商能够协助入园企业快速链接这些协作单位。此外，在日常运营中，还有各种的方针、职业沟通及训练、园区社交活动等，便是给园区企业对接各种资源——比方约请券商或律所做专题讲课。这些增值服务能够处理企业的一些不时之需，能够提高工业园的招引力，加强企业与运营商的相互联络，还能协助园区运营商了解入驻企业/职业的特色及痛点，缺陷是不易构成收入（难以“闭环”），作用是直接的，体现在园区出租率及租金水平上。

　　这与本系列关于写字楼一章所说的相同：把一切入驻园区企业的职作业为潜在的终端客户/顾客，为其供给与作业、日子相关的产品与服务。从团餐、日子消费、训练、健身、周末出行到租借住宅等。这时，工业园区就成了触达终端顾客的线下进口。但这也要求房企能够在相邻业态或相关的笔直范畴构建了必定根底的才干（例如购物中心、租借住宅、社区物业等）。

　　内生增加的中心是，将出租率/续租率及租金尽或许做到最高，然后，经过为园区内的企业及职工供给可“闭环”的“增值服务”，获取除了租金以外更大的收益。

　　除了外生增加和内生增加以外，还有一个方向便是使用园区运营商的优势，对入驻园区的企业进行股权出资。这也便是所谓的孵化功用。

　　从职业知道/出资专业性的视点：首要，运营商或许现已在笔直范畴深耕了一个细分职业，对该职业的生态系统/上下游都比较了解了，一起，假如企业现已入驻园区，就能够比较近间隔的观察到企业日常出产运营/作业的情况。这种常识、阅历、近间隔触摸的条件，有利于运营商判别一个企业的资质及才干。

　　从与被投企业来往联络的视点：运营商作为工业园空间、根底设施的供给者，是“近水楼台先得月”，与入驻企业能够构成必定的来往联络，入驻企业也有求于运营商。这种联络运营得好，就有或许促成对两边都有利的出资。关于运营商来说，相当于把供给物理空间作为敲门砖，获取了入驻企业的股份。这其实便是孵化器的概念。

　　关于运营商的优点：来说，出资能够有多种功用，首要是对入驻企业的经济开展完结“闭环”，享用其生长潜力。这个收益就比收个租金大得多了，并且前面说到，假如运营商尽力在园区内为企业供给各种增值服务，那么还真有点“孵化器”的感觉。假如在细分工业里出资多家企业，那就有点生态系统构建者、出资者的感觉了。其次，本钱是最中心的资源，运营商能够以本钱驱动进行招商：经过出资，把本不乐意入驻的企业招引过来。假如运营商期望在区域内乃至全国规划内不断外拓，那这种才干是十分要害的。在极致情况下，运营商乃至有或许把被投企业带到自己运营的新的工业园里。这样的公司就比较高维了。

　　咱们看到，许多当地政府主导的园区运营商其实也有工业基金，选用的便是这个形式。这并不是什么新鲜的形式。

　　其一，工业出资是工业出资，和工业园的运营服务毕竟是两回事。这确实是隔了职业的，出资决策要有十分专业的团队，遵从谨慎、专业、独立的出资流程去完结。担任工业园运营的团队，哪怕在主业上再专业，也不能跨界去做出资，这是一个底子的准则。

　　其二，工业出资和工业园运营是有必定的利益抵触的，也便是究竟谁服务于谁的问题：是工业园运营 服务 于出资，仍是出资 服务于 工业园运营？这个逻辑联络很要害。

　　假如是工业园运营服务于出资，那出资才是底子逻辑，出资才是首要的收入来历，而工业园运营仅仅用来完结出资的“敲门砖”。假如依照这个逻辑，那收租就不重要了，为了交换出资时机，运营商乃至能够抛弃或削减入驻企业的租金。其实传统的快速孵化器便是这个逻辑，孵化器运营商经过供给孵化空间，获取入驻企业的股份。但这种出资适用于十分前期的企业的，孵化器运营商实质是个创投组织（天使/VC）。这和本文前面讲的工业园运营现已不是一个逻辑。假如出资的板块很大，赚取的超额利润十分丰盛，明显盖过了辛苦赚租金收入的工业园服务，那企业的底层商业逻辑就会渐渐违背服务，真的变为出资组织了。这样的话，未来恐怕运营也是做欠好的。

　　另一方面，用出资 服务于 工业园运营 也不可的。假如出资 服务于 工业园，那就没有办法保证出资的专业性、纪律性及独立性了，变成了用本钱驱动去扶持办理规划的增加去刻画品牌。假如出资呈现失误，对运营商的影响是很大的。别的，还或许有“招商招成股东”的问题，即由于现已犯了出资失误，把两边变成一条船上难兄难弟，而不得不去支撑被投企业。这就使得工业园运营进一步违背初心。

　　总而言之，这两个板块，假如构建了比较强的事务联络，则哪一头开展得太大，或过分强势，主导另一头，都有或许引发利益抵触，使得企业违背初心。

　　现在，我国在阅历一场房地产与金融/本钱的“脱钩”，这个“脱钩”，不是指简略堵截互相的联络，不是说不动产就不能够融资了，而是在系统性削减互相的过度依托（金融地产化 及 地产金消融）——至少在居民寓居的长效机制底子建立并老练之前。假如要与美国比较的话，则未来我国不动产企业的形式将首要是环绕细分不动工业态，在笔直范畴开展服务才干。

　　一头是根据财物的本钱循环，工业园运营商能够组成各式基金及公募REIT，在工业园不动产的出资、开发、建造及退出方面构成完好的链条。彼时，一个工业园运营商理论上能够撬动巨大的金融/本钱/LP资源。

　　一头是根据企业出资的本钱循环，及工业园运营商再组成各式基金，出资于工业园内的入驻企业或生态系统内的联络企业，经过上市或并购或转售退出。相同，也能够撬动巨大的金融/本钱/LP资源。

　　这样的形式，比较简略开展成为金融与本钱驱动的出资生意，逻辑会趋向本钱/金融/出资导向，而不再是运营/服务导向。

　　这样的形式，间隔金融/本钱、工业方针及中心资源的装备等特色及功用比较近，最适合的主体，或许仍是政府渠道及国有金融组织。

　　（未完待续：总述在不同的财物类别与空间构建笔直范畴才干；“轻财物”的内在及转向服务型企业；会员系统与打破物理空间隔膜的才干；生态系统构建者；何为“良性循环”、国企与民企等）